热点关注2012年高邮市房地产市场
分 析 报 告
2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性购房需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，增加了市场的有效供给。统观2012年我市房地产各项数据显示，商品房销售数据已基本与去年同期持平，但存量房销售仍处于市场低迷期。
房地产市场运行概况
一、房地产开发情况
（1）开发投资情况
1-12月份，全市完成房地产开发投资20.26亿元，同比上升23.61%，其中，住宅完成开发投资16.69亿元，同比上升14.79%，商业营业用房完成开发投资3.27亿元，同比上升103.11%，其他类型开发投资0.3亿元，同比上升25%(见图1)。从走势看，与去年同期相比2012年房地产开发各方面的投资均明显加大，且保持了较快的增长势头，主要是因为企业迫于前期投入而追加的后续投资。
图1 2011、2012年房地产开发投资情况对比图
（2）土地市场情况
1-12月份，全市共出让房地产开发用地67宗，共计1209亩，同比增长13.73%，成交金额13.21亿元，同比增长15.67%，均价为1638.95元/㎡,同比增长1.71%（见表1）。年内，国土资源部数次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。从全年土地出让数据来看，2012年我市土地市场发展平稳，出让价格与去年同期基本持平，稳定了市场预期。
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供地（亩） |
成交金额（亿元） |
均价（元/㎡） |
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2011年1～12月 |
1063 |
11.42 |
1611.47 |
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2012年1～12月 |
1209 |
13.21 |
1638.95 |
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增 幅 |
13.73% |
15.67% |
1.71% |
表1 2011、2012年出让用地情况对比图
（3）开发建设情况
1-12月份，全市房地产开发施工面积248.81万㎡,同比上升50.33%，其中住宅施工面积228.45万㎡,同比上升55.41%。新开工商品房面积142.09万㎡,同比上升114.73 %，其中住宅新开工面积132.34万㎡，同比上升125.99 %（见图2）。从统计数据看，2012年施工面积和新开工面积出现了较大增长。一是因为房地产项目具有连续性，多数项目并不能做到当年开竣工因而结转到下一年。二是政府推进招商引资工作，部分乡镇加大了土地投放量，同时为了加快城市发展，改善城市形象，政府部门均要求房地产企业获得土地后尽快开工建设，导致新开工量也持续增加。同时，我们也要注意到，施工面积的持续增加，尤其新开工面积的大幅度增长意味着企业必须不断追加投入。也意味着未来房地产市场供应量会增多，企业投资回报速度会减慢，进而造成企业资金流转压力大。
图2 2012、2012年房地产开发建设情况对比图
二、商品房供销情况
（1）销售情况
1-12月，市区新建商品房批准预售面积100.02万㎡，同比上升21.46%；合同成交面积52.73万㎡，同比下降2.57%，销售率(销售面积/批准预售面积)为52.72%；销售额26.25亿元，同比上升9.33%。商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续增长，逐步缩小同期差距”的运行态势(见图3)。其中，商品住宅批准预售面积81.85万㎡，同比上升10.77%；合同成交面积43.9万㎡，同比下降9.97%;销售率(销售面积/批准预售面积)为53.63%；销售额20.14亿元，同比下降3.59%。
图3 2012年商品房销售情况走势图
从成交数量看，1-12月份，市区新建商品房合同成交4327套，同比下降11.26%，其中住宅成交3868套，同比下降11.51%（见图4）。成交量从4月份开始出现了上扬的态势，主要原因是压抑许久的刚性需求缓慢释放的结果。虽然整体数据出现了上行但因国家宏观调控政策的仍旧持续影响，成交量涨幅非常有限。另外通过数据同比也看出，在销售面积基本接近持平的情况下，成交数量同比却为负值，说明市民在看房购房的时候均倾向于较大面积的房形，力争一步到位。
图4 2012年商品房销量情况走势图
（2）销售结构情况（住宅）
从不同面积段的销售量来看，1-12月份，90㎡以下商品住宅合同成交568套，同比下降21.11%。90～120㎡商品住宅合同成交2398套，同比下降6.47%（见表2、图5、图6）。商品住房面积的主要需求区间仍维持在100～120㎡范围内，且整个占比达到48.60%，而选择110～120㎡较大面积的成交套数居然占到了主力区间的6成。144㎡以上的大户型的需求量与2011年相比确下降了11.16%。说明随着房地产市场宏观调控的持续，合理引导消费的作用已显现，市民的住房消费观念已然悄悄在改变，以实用、够住为前提，选择宽敞一点的房型已经成为市民新的购房理念。
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面积段 |
合同成交（套数） |
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2011年1～12月 |
2012年1～12月 |
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60㎡以下 |
74 |
6 |
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60～80㎡ |
155 |
77 |
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80～90㎡ |
491 |
485 |
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90～100㎡ |
781 |
518 |
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100～120㎡ |
1783 |
1880 |
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120～144㎡ |
854 |
695 |
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144～180㎡ |
120 |
79 |
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180㎡以上 |
113 |
128 |
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合 计 |
4371 |
3868 |
表2 不同面积段商品房住宅销售套数对比表
图5 2011年商品住房销量构成图
图6 2012年商品住房销量构成图
（3）月末累计可售情况
因2011年下半年房地产销售市场的持续萎缩，2012年年初已结转了近100万㎡累计可售面积。虽然自4月份商品房销售出现了上扬的态势，但因施工面积、新开工面积的持续增加，预售许可上市面积的一度追加，截至2012年12月底，市区商品房月末累计可售面积为125.84万㎡，同比上升40.23% （见图7）。说明在当前宏观调控仍趋紧的状态下，接下来的2013年房地产市场去化压力仍然很大。
图7 2012年商品房销售面积与月末累计可售面积走势对比图
（4）住房贷款情况
2012年，央行、住建部、发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，伴随房地产市场的逐渐回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，我市房地产新增贷款也在持续增长，全年，市区商业银行住房贷款3266套，同比下降8.69%，贷款金额10.30亿元，同比上升33.59%；公积金住房贷款696套，同比下降4%，贷款金额1.7亿元，同比上升11.84%。如下图所示（见图8、图9）。随着货币政策微调，在支持居民合理购房，优先保证首次购房家庭的贷款需求的影响下，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑了2012年房地产市场持续向好的形势。
图8 2011、2012年商品房商业贷款、公积金贷款笔数对比图
图9 2011、2012年商品房商业贷款、公积金贷款额度对比图
（5）存量房市场情况
从成交面积上看，1-12月份，市区存量房共成交面积16.13万㎡，同比下降29.81%；销售额5.59亿元，同比上升6.27%。其中，住宅存量房成交面积12.67万㎡，同比下降17.67%;销售额4.76亿元，同比上升23.32%(见图10)。
从成交数量上看，1-12月份，市区存量房共成交1577套，同比下降11.85%；其中住宅存量房成交1458套，同比下降10.44%（见图11）。
从走势图上看虽然存量房交易市场也出现了增长，但增长的幅度趋于平缓，与去年同期数据相比仍然有较大的差距，存量房市场依旧不温不火。主要是因为存量房多处于周边配套设施比较完善的区域，房屋的增值空间比较大，往往售价接近甚至超过区域外围的新建商品房，再加上存量房交易的税费存在五年期的门槛，与商品房相比就失去了竞争力。
图10 2012年存量房销售情况走势图
图11 2012年存量房销量情况走势图
（6）周边县市房地产市场情况
扬州市江都区，全年成交商品房4948套，成交面积59.72万㎡, 同比下降1.17%，实现销售金额37.11亿元,均价6214元/㎡。其中商品住房成交面积53.58万㎡,同比上升6.25%。
宝应县，全年成交商品房5091套，成交面积52.99万㎡, 同比上升42%，实现销售金额28.49亿元,均价5376.49元/㎡。其中商品住房成交面积48.8万㎡,同比上升53%。
仪征市，全年成交商品房2790套，成交面积34.32万㎡, 同比上升11.7%，实现销售金额17.7亿元，均价5157.34元/㎡。其中商品住房成交面积29.53万㎡,同比上升12.2%。
高邮市，全年成交商品房4372套，成交面积52.73万㎡, 同比下降2.57%，实现销售金额26.25亿元，均价4978.19元/㎡。其中商品住房成交面积43.9万㎡,同比下降9.97%（见图12、13）。
图12 2012年周边县市销售情况对比图
图13 2012年周边县市销售均价对比图
三、住房保障实施情况
1-12月份，共筹集公共租赁住房（含廉租住房）982套，7.48万㎡，其中企业投资建设562套，4.36万㎡；筹集限价商品房192套，2.08万㎡。发放廉租住房租赁补贴165户，发放补贴资金33.42万元。受理、审批廉租住房保障申请32户，安置廉租住房实物配租5户。审批82户低收入家庭的经济适用住房申请。办理经济适用住房上市交易申请14户。受理、审批职工住房补贴362人，审核补贴金额602.11万元，办理7处公房出售，出售面积306.93平方米。惠民花苑二期二标段、三标段经济适用房和碧水新城南苑一期公租房等保障性安居工程项目已按序时进度全面开工建设。其中，碧水新城南苑一期公租房项目已完成了项目规划方案设计、评审和确认，办理了一期52.12亩规划用地报批征用和424户、3.59万㎡公租房工程批建等手续，完成了地质勘探、施工图设计和审查，以及现场三道一平施工，依法公开组织了主体建筑施工招投标，工程于9月29日举行了开工典礼，并于11月23日正式开工建设。保障性安居工程项目建设的快速高效推进，将大大加强我市保障性住房的上市供应量。
四、房屋拆迁实施情况
1-12月份，全市征收工作强势推进，城市规划区范围内共启动征收项目13个，征收户数1227户，征收面积32.9万㎡。
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序号 |
项目名称 |
征收户数 |
征收房屋面积(㎡) |
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1 |
屏淮路与通湖路交叉口 |
108 |
57000 |
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2 |
益豪南侧地块 |
31 |
12689 |
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3 |
高邮镇工业集中区西北块 |
30 |
7800 |
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4 |
消防大队周边地块 |
33 |
15000 |
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5 |
珠光路东侧南澄子河北侧 |
79 |
2900 |
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6 |
电池工业园 |
400 |
105000 |
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7 |
经十七路 |
46 |
11500 |
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8 |
北关河风光带 |
174 |
41760 |
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9 |
北澄子河风光带 |
47 |
11280 |
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10 |
杨桥（九里） |
62 |
14880 |
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11 |
S237及区内道路建设 |
38 |
8205.74 |
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12 |
2012年工业地块拆迁 |
126 |
29306 |
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13 |
230省道三期 |
53 |
11706 |
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合计 |
1227 |
329026.74 |
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表3 2012年征收项目汇总表
市场走势简析
根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。同时会议也提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。在经济增速趋稳的背景下，明年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。
展望2013年，房价仍将是政府关注的焦点，关系着下一届政府的举措。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府应当清楚，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强总理曾多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用。此外，住建部姜伟新部长在十八大期间也明确表示，房地产市场调控政策现在还没想放松。预计明年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策。如果房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码的风险可能上升，这一时间点可能会在下半年。正如中央经济工作会议上传达的精神，“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。
在宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控政策继续从紧的背景下，2013年我市房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳”的特点。商品房销售面积也将延续2012年的增长势头，增速略有放大。预计明年商品房销售面积增速将呈现前高后低，上半年销售数据将有望转正。随着货币环境的稳定和市场成交不断加温，房价将维持向上态势，但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此2013年房地产市场去化压力依旧严峻，房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。此外，需要注意的是，持续上涨的房价也加大了房地产调控政策在2013年升级的风险。
对策及建议
2012年，在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，房地产市场企稳回升的态势十分明显，全年商品房市场成交量已基本接近去年同期水平，各单月销量平稳增长，企业销售业绩明显好于去年下半年，部分市场龙头企业已提前完成全年销售目标，资金状况改善明显，经营更趋稳健。
面对整体向好局面，企业应当合理评估各类风险与机遇，根据自身定位和战略规划，充分研究城市规划发展方向，针对项目自身的特点制定适宜的营销方案。从产品方面来看，要想项目销售能跑量资金能快速周转，中小户型、低单价、低总价是产品策略必然选择；想要迅速提高销售额、创造高收益，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品必不可少。此外，在当前住宅市场受到严密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。总之，踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。
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